Kaufnebenkosten in Deutschland: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler

Zum Kaufpreis deines Hauses oder deiner Wohnung kommen in Deutschland Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft einen Makler. Je nach Bundesland und Makler sind das grob 5,5 bis gut 12 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld fließt nicht in die Immobilie, sondern an Staat, Notar und Makler.

Hier erfährst du, wie sich die Posten zusammensetzen, was dein Bundesland verlangt und wie du die Summe sauber einplanst. Die Kaufnebenkosten sind Etappe drei auf dem Weg ins Eigenheim.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Beim Immobilienkauf zahlst du fast immer Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu oft einen Makler. Die ersten drei Posten sind gesetzlich geregelt. Beim Makler gibt es Spielraum, und manchmal fällt er ganz weg.

Rechnest du die Posten zusammen, landest du schnell bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das etwa 40.000 Euro. Diese Summe solltest du kennen, bevor du ernsthaft verhandelst.

Kurz gesagt: Die Nebenkosten bestehen aus drei festen Posten und dem Makler als einzigem Verhandlungsposten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer liegt in Deutschland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in vier Bundesländern. Jedes Land legt seinen Satz selbst fest. Deshalb lohnt der Blick in die Tabelle, bevor du ein Budget festlegst.

Stand: September 2026. Die Sätze ändern sich immer wieder. Bremen hat zuletzt zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Prüfe den Satz deshalb kurz vor dem Notartermin noch einmal beim Finanzamt oder beim Notar.

Wann und wie zahlst du die Grunderwerbsteuer?

Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Das Finanzamt schickt dir dann einen Steuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wirst du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Im Kaufvertrag wird fast immer vereinbart, dass du als Käufer die Steuer trägst. Das Geld muss also bereitliegen, bevor der Bescheid kommt. Frag bei deiner Finanzierungsberatung nach, ob dein Bundesland Erstkäufer gerade mit einem eigenen Programm unterstützt.

Kurz gesagt: Plane die Grunderwerbsteuer so ein, dass sie ab dem Notartermin auf dem Konto bereitliegt.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises, davon etwa 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für das Grundbuch. So beziffern es die Volksbanken Raiffeisenbanken. In diesem Richtwert steckt auch die Eintragung der Grundschuld für deinen Kredit.

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts und Notarkostengesetz geregelt. Sie hängen am Wert des Geschäfts, also meist am Kaufpreis. Jeder Notar rechnet deshalb gleich ab, verhandeln kannst du hier nicht. Die Beratung und der Vertragsentwurf sind in der Beurkundungsgebühr bereits enthalten.

Die Bundesnotarkammer zeigt ein Beispiel für eine Wohnung zu 160.000 Euro. Die reinen Notargebühren für Beurkundung, Vollzug und Abwicklung liegen dort bei 1.143 Euro. Dazu kommen Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Gebühren für das Grundbuchamt und für die Grundschuld sind in diesem Beispiel nicht enthalten.

Der Notar übernimmt dabei wichtige Aufgaben für dich. Er entwirft den Vertrag, liest ihn vor und erklärt ihn. Danach sorgt er für die Eintragungen im Grundbuch. Er meldet dir erst dann, dass der Kaufpreis fällig ist, wenn deine Rechte gesichert sind. Fragen zum Vertrag kannst du ihm vor dem Termin stellen.

Kurz gesagt: Rechne für Notar und Grundbuch pauschal mit 2 Prozent des Kaufpreises.

Wer zahlt den Makler seit Dezember 2020?

Seit Ende Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Regel steht in § 656c BGB. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen beide gleich viel zahlen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.

Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er dir höchstens die Hälfte der Provision weiterreichen. Laut Verbraucherzentrale muss der Maklervertrag zudem mindestens in Textform geschlossen werden, eine Mail genügt. Eine mündliche Absprache reicht nicht.

Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Üblich sind nach Angaben der Verbraucherzentrale je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Dein Anteil liegt dann meist bei 2,975 bis 3,57 Prozent. Die Teilungsregel gilt für Verbraucher, nicht für Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser.

Kurz gesagt: Du zahlst beim Makler höchstens so viel wie der Verkäufer, und nur mit Vertrag in Textform.

Rechenbeispiel: Wie viel Nebenkosten kommen zusammen?

Bei 400.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein Westfalen zahlst du mit Makler rund 48.000 Euro Nebenkosten. Nehmen wir an, ihr kauft dort ein Reihenhaus über einen Makler mit 7,14 Prozent Gesamtprovision.

Posten	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer	6,5 %	26.000 €
Notar und Grundbuch (Richtwert)	2,0 %	8.000 €
Makler, euer Anteil	3,57 %	14.280 €
Summe	12,07 %	48.280 €

Dasselbe Haus in Bayern kostet 14.000 Euro Grunderwerbsteuer statt 26.000 Euro. Ohne Makler sinken die Nebenkosten dort auf rund 22.000 Euro.

Der Vergleich zeigt: Bundesland und Makler entscheiden hier über mehr als 25.000 Euro. Diese Differenz gehört in jede ehrliche Budgetplanung. Wie viel Kaufpreis insgesamt drin ist, rechnest du am besten mit unserem Ratgeber Wie viel Haus kannst du dir leisten? durch.

Herz

Du hast das Haus gefunden, der Garten passt, das Kinderzimmer auch. Da wirken ein paar Prozent Nebenkosten wie eine Randnotiz. Die Vorfreude will nicht an Steuern und Gebühren denken.

Verstand

In Nordrhein Westfalen sind es bei 400.000 Euro mit Makler über 48.000 Euro. Dieser Summe steht kein Gegenwert im Haus gegenüber. Deshalb gehört sie in den ersten Kassensturz, nicht in den letzten.

Wie planst du die Kaufnebenkosten richtig ein?

Plane die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital ein, denn viele Banken finanzieren sie nur ungern mit. Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Für die Bank sind sie deshalb keine Sicherheit. Ein Kredit, der sie mitfinanziert, ist oft teurer oder wird gar nicht angeboten. Wie Eigenkapital und Beleihung den Zins beeinflussen, beschreibt der Ratgeber Bauzinsen 2026: Welche Faktoren zählen.

Rechne außerdem mit einem Puffer. Nach dem Kauf warten oft Umzug, erste Reparaturen und Möbel. Wenn du einen älteren Bau im Blick hast, hilft dir unser Ratgeber Altbau kaufen und sanieren bei der Schätzung. Schon bei der Besichtigung mit unserer Checkliste erkennst du, ob Zusatzkosten drohen.

Wo kannst du bei den Nebenkosten sparen?

Bei Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch hast du kaum Spielraum, denn Gesetze legen die Höhe fest. Der Makler ist der einzige Posten, über den du verhandeln kannst. Frag offen nach, ob die Provision fix ist. Manchmal findest du Immobilien auch direkt beim Eigentümer, dann fällt die Provision ganz weg.

Achte außerdem auf den Zeitpunkt. Wenn dein Bundesland gerade eine Änderung des Steuersatzes beschlossen hat, zählt der Tag, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird. Dein Notar sagt dir, welcher Satz für deinen Termin gilt.

Kaufnebenkosten einplanen

• Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslands prüfen
• Notar und Grundbuch mit rund 2 Prozent ansetzen
• Maklerprovision und deinen Anteil schriftlich klären
• Maklervertrag in Textform erhalten
• Gesamtsumme der Nebenkosten mit deinem Eigenkapital abgleichen
• Geld für die Grunderwerbsteuer ab dem Notartermin bereithalten
• Puffer für Umzug und erste Reparaturen einplanen
• Offene Fragen vor dem Termin mit dem Notar klären

Kurz gesagt: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Puffer ergibt deinen echten Finanzbedarf.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf?

Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird aber fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlst du nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer wenden. Deshalb achten Verkäufer und Notar auf eine pünktliche Zahlung.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Den Bescheid bekommst du einige Zeit nach dem Notartermin vom Finanzamt. Erst nach der Zahlung erhältst du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie ist die Voraussetzung für deinen Eintrag ins Grundbuch.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. Am höchsten ist die Steuer mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein Westfalen, dem Saarland und Schleswig Holstein. Stand ist September 2026. Die Länder können ihre Sätze jederzeit per Gesetz ändern.

Wie viel Maklerprovision zahle ich als Käufer?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlst du höchstens so viel wie der Verkäufer. Bei einer üblichen Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 Prozent sind das für dich 2,975 bis 3,57 Prozent. Die Provision ist verhandelbar. Findest du eine Immobilie ohne Makler, fällt dieser Posten ganz weg.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren Nebenkosten mit, meist aber nur zu schlechteren Konditionen. Die Nebenkosten schaffen keinen Wert, der den Kredit absichert. Besser ist es, wenn dein Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt. Lass dich dazu von einer unabhängigen Finanzierungsberatung oder der Verbraucherzentrale beraten.

Quellen

• Haufe: Grunderwerbsteuer: So teuer ist sie in den Bundesländern, haufe.de
• Bundesministerium der Justiz: Grunderwerbsteuergesetz § 15 Fälligkeit der Steuer, gesetze-im-internet.de
• Bundesnotarkammer: Notarkosten, Beispiele, notar.de
• Volksbanken Raiffeisenbanken: Notarkosten beim Hauskauf im Überblick, vr.de
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht?, verbraucherzentrale.de