Einen Altbau zu kaufen und zu sanieren lohnt sich, wenn du vorher weißt, was auf dich zukommt. Plane zuerst mit einer Energieberatung, saniere dann von außen nach innen und stell jeden Förderantrag, bevor du einen Handwerker beauftragst. Eine energetische Komplettsanierung kann bei einem Einfamilienhaus deutlich über 100.000 Euro kosten, Förderung fängt einen Teil davon ab.

Viele Paare verlieben sich in Dielenboden, hohe Decken und einen alten Garten. Hier erfährst du, wie du aus diesem Gefühl einen Plan machst, der auch finanziell trägt.

Worauf solltest du vor dem Kauf eines Altbaus achten?

Beim Altbau entscheidet der Zustand der Substanz über dein Budget, nicht die Optik. Deshalb lohnt sich ein kritischer Blick auf Dach, Keller, Fenster, Leitungen und Heizung. Unsere Checkliste für die Hausbesichtigung hilft dir, nichts zu übersehen.

Der Verkäufer muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kaufvertrag bekommst du ihn oder eine Kopie ausgehändigt. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen musst du danach ein kurzes Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn dir so ein Gespräch kostenlos angeboten wird. Nutze es, denn es ist eine erste, günstige Einschätzung.

Achte bei älteren Häusern zusätzlich auf Schadstoffe. Asbest ist in Deutschland erst seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Er kann laut Verbraucherzentrale etwa in alten Bodenbelägen, Fliesenklebern, Spachtelmassen und Putzen stecken. Auch das Material der alten Wasserleitungen solltest du vor dem Kauf prüfen lassen.

Kurz gesagt: Lass dich vor dem Kauf von einer Fachperson begleiten und rechne mit Überraschungen hinter Putz und Boden.

Welche Pflichten hast du als neuer Eigentümer?

Wer einen Altbau kauft, übernimmt einige Nachrüstpflichten und hat dafür zwei Jahre Zeit. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), es hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Viele Regeln wurden übernommen.

Die wichtigsten Pflichten für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen:

  1. Oberste Geschossdecke: Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie gedämmt werden. Alternativ darf das Dach darüber gedämmt sein (§ 35 GModG).
  2. Heizungsrohre und Warmwasserrohre: Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen wie dem Keller müssen gedämmt werden (§ 69 GModG).
  3. Frist: Hat der Vorbesitzer schon am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt, greifen diese Pflichten erst beim Eigentümerwechsel. Dann hast du zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit.

Eine gute Nachricht gibt es beim Kessel. Die frühere Pflicht, bestimmte über 30 Jahre alte Heizkessel stillzulegen, wurde mit dem GModG gestrichen. Laut co2online darf eine funktionierende Heizung weiterlaufen. Ob sie wirtschaftlich ist, steht auf einem anderen Blatt.

Kurz gesagt: Dachboden und Kellerrohre gehören in dein Budget für die ersten zwei Jahre. Im Einzelfall klärst du die Details mit einer Energieberatung.

In welcher Reihenfolge sanierst du einen Altbau?

Die bewährte Reihenfolge lautet: planen, dann von außen nach innen und von oben nach unten arbeiten. So musst du fertige Räume nicht wieder aufreißen. Die Verbraucherzentrale nennt ein typisches Beispiel: Wer zuerst die Heizung tauscht und später dämmt, hat am Ende eine überdimensionierte Heizung.

1. Bestandsaufnahme und Energieberatung

Bevor du irgendetwas bestellst, lässt du das Haus durchrechnen. Eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan zeigt dir, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Dazu kommen ein Blick auf Statik, Feuchtigkeit und Schadstoffe.

2. Dach und Gebäudehülle

Zuerst muss das Haus dicht und trocken sein. Dazu gehören Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Fenster und Kellerdecke. Feuchte Keller oder undichte Dächer haben Vorrang vor allem anderen.

3. Leitungen und Haustechnik

Danach folgen Elektrik, Wasserleitungen und Abwasser. Diese Arbeiten verursachen viel Staub und Schlitze in den Wänden. Die Heizung kommt idealerweise, wenn die Hülle steht. Dann kann der Fachbetrieb sie passend zum neuen, geringeren Wärmebedarf auslegen.

4. Innenausbau

Erst jetzt kommen Putz, Estrich, Böden, Bad und Küche. Wie du diese Phase vor dem Einzug priorisierst, zeigen wir dir im Ratgeber Renovieren vor dem Einzug.

Nehmen wir an, ihr kauft ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren mit alter Gasheizung. Die Heizung läuft noch. Dann könnt ihr zuerst Dach und Fenster erneuern, die Rohre im Keller dämmen und die Heizung ein paar Jahre weiter nutzen. Den Heizungstausch plant ihr, wenn der neue Wärmebedarf bekannt ist.

Kurz gesagt: Hülle vor Technik, Technik vor Oberflächen. Ausnahme ist eine kaputte Heizung, die natürlich sofort ersetzt werden muss.

Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?

Pauschale Preise gibt es nicht, weil jedes Haus anders ist. Eine gute Orientierung liefert eine Modellrechnung von co2online (Stand Februar 2026). Sie betrachtet ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern, bei dem alle Maßnahmen in einem Zug umgesetzt werden.

Maßnahme laut Modellrechnung Kosten vor Förderung
Fassadendämmung 40.000 €
Fenstertausch 39.000 €
Photovoltaikanlage 20.000 €
Kellerdeckendämmung 7.000 €
Lüftungsanlage 6.500 €
Dämmung oberste Geschossdecke 5.000 €
Neue Heizung, je nach System 9.500 bis 28.500 €
Summe 127.000 bis 146.000 €

Diese Zahlen sind eine grobe Orientierung, keine Kalkulation für dein Haus. Preise schwanken nach Region, Zustand und Handwerkerlage. Elektrik, Wasserleitungen, Bad, Böden oder Schadstoffsanierung sind in der Rechnung nicht enthalten. Plane deshalb einen Puffer ein und hol für jedes Gewerk mehrere Angebote ein.

Wie viel Kredit neben Kaufpreis und Sanierung überhaupt drin ist, rechnest du am besten vorher mit unserem Ratgeber Wie viel Haus kannst du dir leisten? durch.

Welche Förderung gibt es für die Altbausanierung?

Gefördert werden vor allem energetische Maßnahmen, und zwar nur, wenn du den Antrag vor Beginn stellst. Die Regeln wurden im Juli 2026 angepasst. Prüf deshalb vor jedem Antrag den aktuellen Stand bei BAFA und KfW.

Die wichtigsten Bausteine, Stand September 2026:

  1. BAFA Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: Zuschuss von 15 Prozent für Dämmung, Fenster und Außentüren. Mit iSFP gibt es 5 Prozentpunkte Bonus, aber nur auf den Teil der Kosten über 30.000 Euro. Eine Fachperson für Energieeffizienz muss eingebunden sein.
  2. KfW Heizungsförderung: Zuschuss von 30 bis 80 Prozent für klimafreundliche Heizungen wie Wärmepumpen, gestaffelt nach Einkommen, mit Zuschlag für Familien.
  3. KfW Kredit für das Effizienzhaus: Wer umfassend saniert, bekommt bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit, dazu einen Tilgungszuschuss je nach erreichtem Standard.
  4. KfW Jung kauft Alt: Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und einem Einkommen unter der Grenze der KfW können einen günstigen Kredit für den Kauf eines Hauses der Effizienzklasse F, G oder H bekommen. Die Obergrenze liegt bei 140.000 Euro mit einem Kind. Du verpflichtest dich, innerhalb von 54 Monaten nach Zusage energetisch zu sanieren. Den Antrag stellst du vor dem Kauf.
Rechenbeispiel: Fassade und Fenster für 50.000 Euro
Posten Satz Betrag
Förderfähige Kosten 50.000 €
Grundförderung BAFA 15 % von 50.000 € 7.500 €
iSFP Bonus 5 % von 20.000 € (Teil über 30.000 €) 1.000 €
Zuschuss mit iSFP 8.500 €
Zum Vergleich ohne iSFP 15 % von höchstens 30.000 € 4.500 €

Vereinfachtes Beispiel für ein Einfamilienhaus nach den BAFA Angaben vom Juli 2026. Die Kosten der Energieberatung kommen hinzu, werden aber selbst gefördert.

Kurz gesagt: Erst beraten lassen, dann Anträge stellen, dann beauftragen. Wer die Reihenfolge umdreht, verliert den Zuschuss. Mehr zum großen Ganzen findest du in unserem Leitfaden Der Weg ins Eigenheim.

Herz

Ein Altbau hat Geschichte. Die knarzende Treppe, die Kassettentüren, der alte Apfelbaum im Garten. Genau diese Dinge machen ihn zu eurem Zuhause und nicht zu irgendeiner Immobilie.

Verstand

Die Modellrechnung von co2online kommt für eine Komplettsanierung auf 127.000 bis 146.000 Euro vor Förderung. Rechne diese Größenordnung ehrlich in euer Budget ein, bevor ihr unterschreibt. Liebe zum Detail zahlt keine Fassadendämmung.

Altbau: was dafür und was dagegen spricht

Dafür

  • Oft gewachsene Lagen mit altem Baumbestand und kurzen Wegen.
  • Charakter, Raumhöhen und Details, die im Neubau selten sind.
  • Förderung für Sanierung und für Familien beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser.
  • Du kannst Schritt für Schritt sanieren und Kosten über Jahre verteilen.

Dagegen

  • Hohe und schwer planbare Sanierungskosten.
  • Nachrüstpflichten mit Frist nach dem Kauf.
  • Mögliche Schadstoffe wie Asbest oder alte Bleileitungen.
  • Wohnen auf der Baustelle kostet Nerven, Zeit und oft doppelte Miete.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit für die Nachrüstpflichten?

Wenn der Vorbesitzer schon am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnte, greifen die Pflichten erst mit deinem Kauf. Du hast dann zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit. Das betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen.

Muss ich eine alte Heizung nach dem Kauf austauschen?

Nein, eine generelle Austauschpflicht für alte Kessel gibt es mit dem GModG nicht mehr. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Sinnvoll ist trotzdem ein Plan, wann und wodurch sie ersetzt wird.

Was kostet ein individueller Sanierungsfahrplan?

Den genauen Preis legt die Energieberatung fest. Das BAFA übernimmt 50 Prozent des Honorars, bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern höchstens 650 Euro. Der Förderantrag muss gestellt sein, bevor du den Vertrag mit der Energieberatung unterschreibst.

Wann muss ich die Förderung beantragen?

Immer vor Beginn des Vorhabens. Für die Heizungsförderung der KfW brauchst du dafür einen Vertrag, der an die Förderzusage geknüpft ist. Bei Jung kauft Alt stellst du den Antrag sogar vor dem Kauf des Hauses.

Welche Reihenfolge ist bei der Altbausanierung richtig?

Erst Energieberatung und Bestandsaufnahme, dann Dach und Gebäudehülle, danach Leitungen und Heizung, zuletzt der Innenausbau. So vermeidest du doppelte Arbeit und eine zu groß geplante Heizung.

Quellen