Beim ersten Besichtigungstermin prüfst du drei Dinge: die Unterlagen, den Zustand der Immobilie von außen nach innen und die Antworten auf deine Fragen. Nimm eine Checkliste mit, fotografiere alles und entscheide nie am selben Tag. Ernste Mängel klärst du beim zweiten Termin mit einem unabhängigen Gutachter.
Die Besichtigung ist Etappe zwei auf dem Weg ins Eigenheim. Hier bekommst du den Ablauf, die Warnsignale und eine große Checkliste zum Ausdrucken.
Wie bereitest du dich auf die Besichtigung vor?
Eine gute Besichtigung beginnt zu Hause, mit Unterlagen, Fragen und klar verteilten Rollen. Fordere die wichtigsten Dokumente schon vor dem Termin an. So kannst du gezielt nachsehen, statt nur zu staunen.
Packe eine Taschenlampe, einen Zollstock und dein Handy für Fotos ein. Druck die Checkliste unten aus und nimm einen Stift mit. Plane den Termin möglichst bei Tageslicht, dann siehst du Flecken und Risse besser.
Kommt ihr zu zweit, teilt euch die Aufgaben. Eine Person redet mit Verkäufer oder Makler. Die andere schaut sich in Ruhe um und macht Notizen. Kläre vorher auch dein Budget mit unserem Ratgeber Wie viel Haus kannst du dir leisten?. Dann weißt du, wie viel Spielraum für Reparaturen bleibt.
Welche Unterlagen brauchst du für die Besichtigung?
Die Unterlagen verraten oft mehr über eine Immobilie als der Rundgang selbst. Manche muss der Verkäufer vorlegen, andere musst du aktiv anfordern.
Der Energieausweis ist Pflicht: Verkäufer oder Makler müssen ihn dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das regelt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das früher Gebäudeenergiegesetz hieß. Nach dem Kaufvertrag musst du den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich bekommen.
Den Grundbuchauszug bekommst du nicht einfach so. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Bitte deshalb den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht. Achte darin auf Wegerechte, Wohnrechte und andere Lasten.
Frag außerdem bei der Bauaufsichtsbehörde nach dem Baulastenverzeichnis. Dort stehen Pflichten, die nicht im Grundbuch auftauchen, etwa Abstandsflächen für den Nachbarn. Nicht jedes Bundesland führt ein solches Verzeichnis, die Behörde sagt dir, wo du nachsehen musst.
Zusätzliche Unterlagen bei einer Eigentumswohnung
Bei einer Wohnung kaufst du Teil einer Gemeinschaft. Die Verbraucherzentrale rät, Kaufvertrag und Teilungserklärung sehr sorgfältig zu prüfen. Schwachstellen stecken etwa in Regeln zu Gartennutzung, Dachterrasse, Keller oder Stellplatz.
Lies die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Dort stehen geplante Sanierungen, Streit und Beschlüsse, die dich später Geld kosten. Frag auch nach Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Erhaltungsrücklage. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, eine sehr niedrige Rücklage kann spätere Sonderumlagen bedeuten.
Kurz gesagt: Ohne Energieausweis, Grundbuchauszug und bei Wohnungen ohne Teilungserklärung und Protokolle triffst du keine Entscheidung.
Wie läuft der Rundgang von außen nach innen ab?
Geh bei der Besichtigung immer von außen nach innen vor, dann übersiehst du weniger. Viele Probleme zeigen sich zuerst an Dach, Fassade und Keller.
Umgebung und Grundstück
Schau dir die Straße, die Nachbarhäuser und den Weg zu Kita, Schule und Bahn an. Achte auf Lärm, Geruch und Hanglage. Frag, wo die Grundstücksgrenze verläuft und ob Garage oder Carport genehmigt sind.
Dach und Fassade
Prüfe vom Garten aus, ob Ziegel fehlen, verrutscht oder bemoost sind. Schau dir Regenrinnen und Fallrohre an. An der Fassade zählen Risse, abplatzender Putz und dunkle Stellen über dem Sockel.
Keller
Der Keller ist oft der ehrlichste Raum im Haus. Riecht es muffig, ist Vorsicht angesagt. Weiße Ausblühungen an den Wänden, Flecken und frisch gestrichene Einzelstellen sprechen für Feuchtigkeit.
Wohnräume und Dachboden
Öffne Fenster und Türen und schau, ob sie klemmen. Prüfe Ecken hinter Möbeln und an Außenwänden auf Schimmel. Auf dem Dachboden verraten Wasserflecken am Holz ein undichtes Dach.
Haustechnik
Lass dir Heizung, Warmwasser und Sicherungskasten zeigen. Notiere Hersteller und Baujahr der Heizung. Achte bei der Elektrik auf alte Schraubsicherungen und wenige Steckdosen.
Kurz gesagt: Umgebung, Dach, Fassade, Keller, Räume, Technik: diese Reihenfolge schützt dich vor dem ersten Eindruck.
Welche Warnsignale solltest du ernst nehmen?
Feuchtigkeit, Risse, Heizung, Dach und Elektrik sind die Bereiche, in denen versteckte Mängel am teuersten werden. Ein einzelnes Warnsignal ist kein Grund zur Absage. Es ist aber ein Grund, genauer hinzusehen.
| Warnsignal | Was es bedeuten kann | Dein nächster Schritt |
|---|---|---|
| Muffiger Geruch, Flecken, Ausblühungen | Feuchte Wände, undichte Abdichtung | Gutachter prüft Ursache und Sanierungsaufwand |
| Frisch gestrichene Einzelstellen | Überdeckte Schäden | Direkt nachfragen, beim zweiten Termin genau ansehen |
| Breite oder schräge Risse an Fenstern und Türen | Setzungen oder statische Probleme | Bausachverständigen hinzuziehen |
| Alte Heizung ohne Wartungsnachweise | Baldiger Austausch | Baujahr notieren, Schornsteinfegerprotokoll anfordern |
| Wasserflecken im Dachboden | Undichte Dachhaut | Alter des Dachs erfragen, Dach begutachten lassen |
| Schraubsicherungen, wenige Steckdosen | Veraltete Elektrik | Kosten für Erneuerung einplanen, Elektriker fragen |
Bei der Heizung lohnt eine Frage mehr. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Heizungsregeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Welche Pflichten für dein Haus gelten, klärst du am besten mit einer Energieberatung. Wie du Sanierungen realistisch einschätzt, liest du in unserem Ratgeber Altbau kaufen und sanieren.
Kurz gesagt: Jedes Warnsignal gehört auf deine Liste für den zweiten Termin.
Welche Fragen stellst du Verkäufer oder Makler?
Gute Fragen zeigen dir, was nicht in der Anzeige steht. Stell sie ruhig direkt und notiere die Antworten.
- Warum wird verkauft?
- Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert?
- Gab es Wasserschäden, und wie wurden sie behoben?
- Gibt es Rechnungen oder Nachweise zu den Modernisierungen?
- Wie hoch waren die Energiekosten der letzten Jahre?
- Sind alle Anbauten, Garagen und ausgebauten Räume genehmigt?
- Bei Wohnungen: Welche Sanierungen hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen oder geplant?
- Welche Gegenstände bleiben im Haus, etwa Küche oder Markise?
- Wann wäre die Immobilie frei?
Nehmen wir an, ihr besichtigt ein Reihenhaus aus den 1970er Jahren. Der Makler sagt, die Heizung sei „noch gut“. Dann fragst du nach dem Baujahr, dem letzten Wartungsprotokoll und dem Schornsteinfegerbericht. Aus einem vagen Eindruck wird so eine prüfbare Angabe.
Herz
Die Sonne fällt durch die Gartenfenster, der Eichenboden knarzt ein wenig, und du siehst schon den Esstisch vor dir. In diesem Moment willst du keine Kellerwand abklopfen. Dieses Gefühl ist wichtig, es zeigt dir, wo du zu Hause sein könntest.
Verstand
Der Energieausweis muss dir spätestens beim Termin vorliegen, und der Grundbuchauszug gehört vor jede Zusage. Ein unabhängiger Bausachverständiger sieht, was die Sonne überstrahlt. Das Gefühl darf dich zum zweiten Termin bringen, die Fakten entscheiden über den Kauf.
Wann brauchst du einen zweiten Termin und einen Gutachter?
Sobald du ernsthaft kaufen willst, gehört ein unabhängiger Bausachverständiger mit zum zweiten Termin. So sieht es auch der Verband Privater Bauherren. Er rät, den Sachverständigen immer hinzuzuziehen, wenn du dem Kauf näher trittst.
Leg den zweiten Termin auf eine andere Tageszeit als den ersten. Dann erlebst du Licht, Lärm und Verkehr anders. Nimm dir mehr Zeit und öffne auch Schränke, Revisionsklappen und den Heizungsraum.
Achte bei der Auswahl auf Unabhängigkeit. Die Bezeichnung Bausachverständiger ist gesetzlich nicht geschützt. Ein seriöser Gutachter arbeitet nicht für Makler, Bank oder Verkäufer und nimmt keine Provisionen. Er rechnet mit dir direkt ab, zum Beispiel nach Stunden.
Mit dem Gutachten gehst du in die Verhandlung. Mängel, die belegt sind, sind gute Argumente für den Preis. Für die Kosten nach dem Kauf helfen dir unsere Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Deutschland und zum Renovieren vor dem Einzug.
Kurz gesagt: Erster Termin für das Gefühl, zweiter Termin mit Gutachter für die Fakten.
Checkliste für die Besichtigung von Haus und Wohnung
- Energieausweis eingesehen oder als Kopie erhalten
- Aktuellen Grundbuchauszug angefordert
- Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht angefragt
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baugenehmigung erhalten
- Nachweise zu Modernisierungen und Wartungen erhalten
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan gelesen
- Bei Wohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen gelesen
- Bei Wohnungen: Wirtschaftsplan, Hausgeld und Erhaltungsrücklage geprüft
- Umgebung, Lärm und Wege zu Kita, Schule und Bahn angesehen
- Dach, Regenrinnen und Fassade von außen geprüft
- Keller auf Geruch, Flecken und Ausblühungen geprüft
- Wände, Ecken und Fensterlaibungen auf Schimmel geprüft
- Risse an Fenstern, Türen und Fassade fotografiert
- Fenster und Türen geöffnet und geschlossen
- Dachboden auf Wasserflecken geprüft
- Baujahr und Wartung der Heizung notiert
- Sicherungskasten und Steckdosen angesehen
- Fragen an Verkäufer oder Makler gestellt und Antworten notiert
- Alle Räume und Auffälligkeiten fotografiert
- Zweiten Termin zu anderer Tageszeit vereinbart
- Unabhängigen Bausachverständigen für den zweiten Termin gebucht
Häufige Fragen
Welche Unterlagen muss der Verkäufer bei der Besichtigung zeigen?
Pflicht ist der Energieausweis, und zwar spätestens bei der Besichtigung. Alle anderen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundrisse oder Teilungserklärung solltest du aktiv anfordern. Seriöse Verkäufer stellen sie ohne Umstände bereit. Fehlen wichtige Papiere, ist das selbst schon ein Warnsignal.
Was nehme ich zur Besichtigung mit?
Nimm eine ausgedruckte Checkliste, einen Stift, eine Taschenlampe und einen Zollstock mit. Dein Handy brauchst du für Fotos von Rissen, Flecken und Typenschildern. Hilfreich ist eine zweite Person, die sich unabhängig von dir umsieht.
Wie erkenne ich Feuchtigkeit bei einer Besichtigung?
Achte auf muffigen Geruch, dunkle Flecken und weiße Ausblühungen an Kellerwänden. Frisch gestrichene Einzelstellen können Schäden überdecken. Sicher bestimmen kann die Ursache nur ein Fachmann. Notiere Auffälligkeiten deshalb für den zweiten Termin mit Gutachter.
Wann lohnt sich ein Gutachter beim Hauskauf?
Ein Gutachter lohnt sich, sobald du ernsthaft kaufen willst. Das gilt besonders bei älteren Häusern und bei sichtbaren Warnsignalen. Wähle einen unabhängigen Bausachverständigen, der weder für Makler noch für Verkäufer arbeitet. Die Bezeichnung selbst ist nicht geschützt.
Darf ich den Grundbuchauszug selbst anfordern?
Einsicht ins Grundbuch bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Kaufinteressent reicht das meist allein noch nicht aus. Bitte deshalb den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine schriftliche Vollmacht. Spätestens der Notar prüft das Grundbuch vor der Beurkundung.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Gebäudemodernisierungsgesetz § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, gesetze-im-internet.de
- Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung: Chronologie des Gebäudemodernisierungsgesetzes, gmodg.bund.de
- Bundesministerium der Justiz: Grundbuchordnung § 12 Grundbucheinsicht, gesetze-im-internet.de
- KfW mit Tipps der Verbraucherzentrale: Eigentumswohnung kaufen, kfw.de
- Verband Privater Bauherren: Bausachverständiger, vpb.de
