Wie viel Haus du dir leisten kannst, hängt vor allem an einer Zahl: der Monatsrate, die du dauerhaft tragen kannst. Als Faustregel sollte sie höchstens 40 Prozent deines Nettoeinkommens betragen, und zwischen Überschuss und Rate sollte noch Luft bleiben. Dazu kommt dein Eigenkapital, das mindestens die Kaufnebenkosten decken sollte.
Das Budget ist die erste Etappe auf dem Weg ins Eigenheim. Hier rechnest du Schritt für Schritt nach, mit ehrlichen Annahmen und einem vollständigen Rechenbeispiel.
Wie rechnest du deinen Haushalt ehrlich durch?
Eine ehrliche Haushaltsrechnung beginnt mit deinen echten Ausgaben, nicht mit Wunschzahlen. Nimm dir die Kontoauszüge der letzten Monate vor und ordne jede Ausgabe einer Kategorie zu. So siehst du, wofür euer Geld tatsächlich ausgegeben wird.
Auf der Einnahmenseite zählt nur, was sicher und regelmäßig kommt. Das sind vor allem die Nettogehälter. Boni oder Nebeneinkünfte, die mal kommen und mal nicht, lässt du besser weg. Plant ihr Kinder, rechnet auch eine Phase mit weniger Einkommen durch, etwa während einer Elternzeit.
Auf der Ausgabenseite streichst du die heutige Miete und die Mietnebenkosten. Dafür kommen im Eigenheim neue Kosten hinzu, die viele unterschätzen. Die Verbraucherzentrale nennt unter anderem Versicherungen, Steuern und Rücklagen für Reparaturen. Prüfe auch, ob Heizung und Strom teurer werden als bisher.
Diese Posten gehören in deine Rechnung:
- Lebenshaltung: Lebensmittel, Kleidung, Drogerie, Freizeit und Urlaub
- Mobilität: Auto, Tickets, Rücklage für ein neues Auto
- Versicherungen und Vorsorge, auch Beiträge zur Altersvorsorge
- Kinder: Betreuung, Vereine, Taschengeld
- Laufende Hauskosten: Heizung, Strom, Wasser, Müll, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung
- Rücklage für Instandhaltung
Kurz gesagt: Dein Überschuss nach allen Ausgaben inklusive der neuen Hauskosten ist die Basis für jede weitere Zahl.
Welche Monatsrate ist für dich tragbar?
Tragbar ist eine Rate, die du auch in schwierigen Monaten zahlen kannst, ohne deine Rücklagen anzugreifen. Die Verbraucherzentrale nennt dafür zwei Faustregeln. Erstens sollte die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Zweitens sollten etwa zehn Prozent Luft zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben.
Beide Regeln sind Faustregeln, keine Garantie. Bei kleinem Einkommen oder mit Kindern können 40 Prozent schon zu viel sein. Maßgeblich ist deshalb immer deine eigene Haushaltsrechnung.
Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Tilgung ist der Teil, mit dem du den Kredit zurückzahlst. Eine zu niedrige Tilgung macht die Rate klein, aber die Laufzeit sehr lang. Die Verbraucherzentrale rechnet vor: Bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung läuft der Kredit 46 Jahre. Mit 3 Prozent Tilgung ist er nach gut 23 Jahren abbezahlt. Stiftung Warentest rät zu mindestens 2 Prozent Tilgung, besser 3 Prozent.
Wie viel Kredit eine Rate trägt, zeigt diese Übersicht der Verbraucherzentrale. Die Prozentwerte sind Zins und Tilgung zusammen.
| Monatsrate | 4 Prozent | 5 Prozent | 6 Prozent |
|---|---|---|---|
| 1.000 Euro | 300.000 Euro | 240.000 Euro | 200.000 Euro |
| 1.600 Euro | 480.000 Euro | 384.000 Euro | 320.000 Euro |
Kurz gesagt: Nutze die 40 Prozent als Obergrenze, nicht als Ziel, und plane mindestens 2 Prozent Tilgung ein.
Wie viel Eigenkapital brauchst du, und was kosten die Nebenkosten?
Dein Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, besser auch einen spürbaren Teil des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Wer wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt laut Verbraucherzentrale höhere Zinsen und braucht länger, bis der Kredit abbezahlt ist.
Die Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Die Verbraucherzentrale nennt diese Größenordnungen:
| Posten | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland |
| Notar und Grundbuch | 1 bis 1,5 Prozent |
| Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist | 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer |
Wie viel davon in deinem Bundesland anfällt, erklären wir im Artikel Kaufnebenkosten in Deutschland. Setze nicht dein gesamtes Erspartes ein. Stiftung Warentest empfiehlt, eine Reserve von etwa drei Nettomonatsgehältern zu behalten. Sie fängt eine kaputte Waschmaschine oder eine Nachzahlung ab, ohne dass du in den Dispo rutschst.
Kurz gesagt: Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, dann einen Teil des Kaufpreises, und eine Reserve bleibt immer auf dem Konto.
Wie viel Puffer brauchst du für die Instandhaltung?
Als Richtwert kannst du jährlich rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz für die Instandhaltung einplanen. So empfiehlt es die Verbraucherzentrale. Die Bausubstanz ist der Wert des Gebäudes ohne das Grundstück. Bei einem Neubau brauchst du das Geld in den ersten Jahren oft noch nicht, bei einem älteren Haus schneller.
Eine zweite Rechenhilfe ist die Peterssche Formel. Sie geht davon aus, dass in rund 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5fachen der Herstellungskosten anfallen. Die jährliche Rücklage ergibt sich also aus Herstellungskosten mal 1,5 geteilt durch 80. Bei älteren Häusern kennst du die Herstellungskosten allerdings oft nicht genau.
Nehmen wir an, ihr kauft ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche. Das Gebäude ohne Grundstück setzt ihr mit 210.000 Euro an. Nach der Regel der Verbraucherzentrale sind das 4.200 Euro im Jahr, also 350 Euro im Monat. Mit angenommenen Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter kommt die Peterssche Formel auf 4.500 Euro im Jahr, rund 375 Euro im Monat. Beide Wege landen also in einer ähnlichen Größenordnung.
Herz
Die knarzenden Dielen, die hohen Decken, der Kachelofen im Wohnzimmer: Ein älteres Haus hat Charakter. Genau dieser Charme ist für viele der Grund, sich für einen Altbau zu entscheiden. Das darf auch so sein.
Verstand
Charakter hat seinen Preis. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, jährlich rund 2 Prozent des Gebäudewerts für die Instandhaltung einzuplanen. Bei 210.000 Euro sind das 350 Euro im Monat, die fest in deine Haushaltsrechnung gehören. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus kommen die Sanierungskosten noch dazu.
Planst du einen Altbau, lies auch unseren Ratgeber Altbau kaufen und sanieren. Welche Mängel du schon beim ersten Termin erkennen kannst, zeigt die Checkliste für die Besichtigung.
Kurz gesagt: Plane die Instandhaltung als festen Monatsbetrag ein, als hättest du eine zweite, kleine Rate.
Rechenbeispiel: Wie viel Haus kann sich ein Paar mit 5.000 Euro netto leisten?
Mit 5.000 Euro netto im Monat und 90.000 Euro Erspartem liegt der Kaufpreis in unserem Beispiel bei rund 357.000 Euro. Alle Zahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Empfehlung. Setze für deine Rechnung eure eigenen Werte ein.
Nehmen wir an, ihr seid ein Paar ohne Kinder und verdient zusammen 5.000 Euro netto. Ihr habt 90.000 Euro gespart. Das Haus hat 120 Quadratmeter und liegt in einem Bundesland mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer.
| Posten | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen | zwei Gehälter | 5.000 € |
| Lebenshaltung ohne Miete | aus den Kontoauszügen | minus 2.300 € |
| Laufende Hauskosten | Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherung | minus 450 € |
| Instandhaltungsrücklage | 2 Prozent von 210.000 € pro Jahr | minus 350 € |
| Überschuss | 1.900 € | |
| Luft zwischen Überschuss und Rate | etwa 10 Prozent | minus 190 € |
| Tragbare Rate | gerundet | 1.700 € |
Die Rate liegt unter der Faustregel von 40 Prozent, die hier 2.000 Euro erlauben würde.
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kredit, den 1.700 € Rate tragen | 4,4 % Zins plus 2 % Tilgung | 318.750 € |
| Eigenkapital gesamt | 90.000 € | |
| Reserve auf dem Konto | drei Nettomonatsgehälter | minus 15.000 € |
| Gesamtbudget | 393.750 € | |
| Kaufpreis | 357.000 € | |
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 17.850 € |
| Notar und Grundbuch | 1,5 % | 5.355 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 12.745 € |
| Gesamtkosten | 392.950 € |
Mit 75.000 Euro Eigenkapital bleibt ein Kredit von 317.950 Euro. Die Rate liegt damit bei rund 1.696 Euro im Monat.
Zur Einordnung: Der Zins von 4,4 Prozent orientiert sich am Zinsvergleich von Stiftung Warentest. Dort kostete ein Kredit über 80 Prozent des Kaufpreises mit zehn Jahren Zinsbindung am 24. September 2026 im Schnitt 4,41 Prozent. In unserem Beispiel finanziert ihr aber rund 89 Prozent des Kaufpreises, dafür verlangen Banken oft einen Aufschlag. Rechne deshalb auch mit einem höheren Zins nach. Bauzinsen ändern sich laufend. Welche Faktoren die Bauzinsen gerade bewegen, erklärt unser Ratgeber Bauzinsen 2026: Welche Faktoren zählen.
Kurz gesagt: Aus der tragbaren Rate und dem einsetzbaren Eigenkapital ergibt sich der Kaufpreis, nicht umgekehrt.
Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Das größte Risiko liegt oft nicht am Anfang, sondern am Ende der Zinsbindung. Dann ist ein Teil des Kredits noch offen, und für diese Restschuld gilt der Zins, der dann am Markt üblich ist. Niemand kann vorhersagen, wie hoch er sein wird.
Im Beispiel oben sind nach zehn Jahren noch rund 238.000 Euro offen. Bei gleichem Zins wärt ihr nach insgesamt etwa 26,5 Jahren schuldenfrei. So verändert sich die Lage, wenn der Anschlusszins anders ausfällt:
| Zins nach zehn Jahren | Rate für die gleiche Restlaufzeit | Oder: Rate bleibt 1.696 €, schuldenfrei nach weiteren |
|---|---|---|
| 3,4 % | rund 1.574 € | 15 Jahren |
| 4,4 % | rund 1.696 € | 16,5 Jahren |
| 5,4 % | rund 1.820 € | gut 18,5 Jahren |
| 6,4 % | rund 1.951 € | knapp 22 Jahren |
Eigene Berechnung mit monatlicher Rate, ohne Sondertilgungen.
Steigt der Zins um zwei Prozentpunkte, braucht ihr also rund 255 Euro mehr im Monat. Oder ihr zahlt gut fünf Jahre länger. Wer sich einen Zinsanstieg nicht leisten kann, sollte laut Verbraucherzentrale eher eine lange Zinsbindung wählen. Stiftung Warentest nennt 15 bis 20 Jahre als sinnvollen Rahmen, vor allem bei niedriger Tilgung. Vereinbare außerdem Sondertilgungsrechte. Laut Verbraucherzentrale bekommst du sie inzwischen fast überall kostenfrei.
Kurz gesagt: Rechne die Rate nach der Zinsbindung mit einem höheren Zins durch, bevor du unterschreibst.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent vom Nettoeinkommen darf die Kreditrate sein?
Als Faustregel nennt die Verbraucherzentrale höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens. Zusätzlich sollten etwa zehn Prozent Luft zwischen dem monatlichen Überschuss und der Rate bleiben. Entscheidend ist aber deine eigene Haushaltsrechnung, denn mit Kindern oder kleinem Einkommen können 40 Prozent zu viel sein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?
Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Mindestens die Nebenkosten solltest du aus eigenen Mitteln zahlen können. Mit weniger Eigenkapital steigen meist Zins und Laufzeit.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für ein Einfamilienhaus sein?
Die Verbraucherzentrale nennt als Richtwert jährlich rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz. Bei einem Gebäudewert von 210.000 Euro sind das 4.200 Euro im Jahr oder 350 Euro im Monat. Alternativ rechnest du mit der Petersschen Formel: Herstellungskosten mal 1,5 geteilt durch 80 Jahre.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Das hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit du brauchst. Wer sich höhere Zinsen später nicht leisten kann, fährt laut Verbraucherzentrale mit einer langen Zinsbindung sicherer. Stiftung Warentest nennt 15 bis 20 Jahre als sinnvollen Rahmen.
Wie viel Geld sollte nach dem Kauf auf dem Konto bleiben?
Stiftung Warentest empfiehlt eine Reserve von etwa drei Nettomonatsgehältern. Dieses Geld gehört nicht in die Finanzierung. Es fängt Reparaturen, Nachzahlungen und unerwartete Ausgaben ab.
Quellen
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können, verbraucherzentrale.de
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit, verbraucherzentrale.de
- Stiftung Warentest: Bauzinsen aktuell, Kreditvergleich mit Online Check, test.de
- Stiftung Warentest: Baufinanzierung, elf teure Fehler und wie Sie diese vermeiden, test.de
- Haufe: Erhaltungsrücklage, Peters'sche Formel, haufe.de
